Associazioni, operatori, sindacati e politici hanno discusso per due giorni sulle politiche abitative a Milano in Lombardia
di Saverio Fossati
(mi-lorenteggio.com) Milano, 14 ottobre 2023 – Il futuro dell’abitare, titolo dell’ambiziosa due giorni di convegno organizzato dalla consigliera regionale PD Carmela Rozza venerdì 13 e sabato 14 ottobre, ha portato alla sala Gonfalone della Regione Lombardia molte delle teste pensanti del mondo immobiliare. Il dibattito, serrato e vivace, ha messo a nudo le diverse soluzioni possibili, anzitutto,per riaprire un mercato delle locazioni oggi impercorribile per vaste aree della popolazione lombarda, soprattutto a Milano
“Negli anni Novanta – ha esordito Carmela Rozza introducendo il convegno – pensavamo di aver risolto il problema dell’affitto, con i patti in deroga e con la grande proprietà legata all’equo canone e poi agli affitti concordati, mentre le case pubbliche accoglievano gli sfrattati. Abbiamo oggi l’esigenza di riprodurre questo patrimonio. Altrimenti ci sono pezzi di popolazione che vengono espulsi e non solo a Milano ma anche, per esempio, a Brescia. Occorre una visione concreta del territorio, dei costi che paga il pubblico e delle soluzioni. Marco Zanardi, consigliere Fimaa di Milano, Lodi e Monza Brianza, ha ripercorso le vicende del mercato dalla ripresa del 2014-2019 e fissando in un minimo tra i 2.500 e i 3.500 euro al metro quadrato i costi di costruzione dell’abitativo: questo è il dato che rende impossibile quasi vendere a meno di 3.500-4.500 euro. Mentre secondo Andrea Pastori (direttore Ance Lombardia) il mercato delle costruzioni si sta riprendendo dopo il 2020, con costi di costruzione stabilizzati a luglio 2022 dopo incrementi abbastanza graduali dal 2020.
Il convegno è entrato nel vivo con la tavola rotonda dedicata a Mattone e Finanza, cui è intervenuto il presidente di Fimaa di Milano, Lodi e Monza Brianza, Vincenzo Albanese, evidenziando che gli studenti laureati abbandonano Milan o subito dopo la laurea proprio per i costi abitativi: “Per gli studenti meritevoli bisogna trovare delle soluzioni. La fascia fuori dalla circonvallazione, con 10 aumenti dei tassi in 10 mesi, è diventata poco redditizia e il business plan degli investitori non quadra più. Abbiamo in Lombardia 19mila case pubbliche vuote, di cui 8mila in città: il privato però non può risolvere il problema degli affitti e cerca anzi di massimizzare i profitti. Oggi abbiamo bisogno di un Pgt di rottura”. È seguita la lucida analisi del presidente di Assoedilizia, Achille Colombo Clerici, che puntato l’indice sulla direttiva Ue per il risparmio energetico: “Il calo dei valori di mercato conseguente alla direttiva Ue produrrà un danno nell’economia delle famiglie e del Paese. Ma c’è altro: le opere di maquillage energetico sulle case mettono un’ipoteca sulla rigenerazione urbana di cui avremmo tanto bisogno, soprattutto per i condomìni degli anni Cinquanta e Sessanta: una volta messo un pannello sue facciate, a chi verrà poi in mente di fare le ristrutturazioni profonde di cui abbiamo davvero bisogno”. È uno spreco di risorse enorme, ha affermato Colombo Clerici. E ha aggiunto: “Il nostro Paese è profondamente afflitto dall’anomalia italiana: una maggiore offerta abitativa in locazione produrrebbe non solo il soddisfacimento dei bisogni ma anche un calmieramento dei prezzi e maggiore gettito fiscale. Il risparmio egli italiani e non i fondi immobiliari (come vorrebbe l’Ue) è la necessaria risposta di sistema, con misure di incentivazione degli investimenti privati delle famiglie nella locazione ordinario o a lungo termine. Pensiamo anche alla virtuosità della locazione rispetto alla utilizzazione a titolo di proprietà: tutta questa parte in proprietà non produce economia né gettito fiscale. Chi abita nella casa di proprietà non paga né l’Imu, né Irpef, né imposta di registro, né Iva per tutto l’indotto economico derivante dal turn over abitativo. C’è quindi una distorsione profonda nella considerazione del problema da parte dell’Europa”.
Intervenendo alla tavola rotonda Carlo Cerami, presidente consiglio amministrazione Redo e consigliere d’amministrazione di Invimit Sgr Spa, ha affrontato il nodo del reddito: “Se è vero che Il bene casa non può superare il 30% della capacità d’acquisto della famiglia, è chiaro che le retribuzioni dovrebbero salire del 10 per cento. Nei Paesi più evoluti il pubblico è protagonista anche del mercato immobiliare con una sua forza e non solo nella regolazione normativa. Il pubblico, quando vuole, agisce con strumenti di grande efficacia, con più risorse e contribuzione pubblica ricca per rigenerare il patrimonio. Agendo in sostanza alla pari con i rivali provati. In Italia l’abbandono del campo della casa ha significato anche la mancata nascita di agenzie per la casa. Canone calmierato e case pubbliche sono gli strumenti, la rigenerazione urbana non potrà quindi avere come fine la produzione di case a basso costo.
Matteo Busnelli, coordinatore dipartimento Housing Legacoop Lombardia, a chiusura della tavola rotonda ha sottolineato la vivacità del mercato cooperativo: “In un censimento di giugno sule nostre coop emerge che quasi tutti gli alloggi sono occupati e con una lista di attesa di 4.500 soci. Una nuova stagione di bonus fiscali per efficienza energetica e rigenerazione è assolutamente necessaria”.
La mattinata si è conclusa con la discussione sulla rigenerazione urbana, moderata dal consigliere regionale Pd Matteo Piloni, che ha suggerito di concentrare le energie sulle case popolari a canoni calmierati “Anche perché – ha detto – sembra esaurita l’esperienza dello housing sociale per mancanza di investimenti”. Comune e Regione si sono autoassolti dalle accuse di scarso intervento; per Giancarlo Tancredi (assessore rigenerazione urbana Comune di Milano) Milano negli ultimi dieci anni ha fatto già moltissimo per la casa sociale: “Per interventi sopra i 10mila mq è obbligatorio il 40% di housing sociale. negli scali ferroviari il 30% delle abitazioni saranno case sociali. Come all’ex macello, con 100 alloggi e 1.400 posti letto. Ma stiamo già lavorando a un piano che interverrà sui punti che lo scenario nuovo ha mutato. Una politica sula casa sociale fon data solo sulle norme urbanistiche non sta in piedi. La sua efficacia, anche in una grande città come Milano, dipende dalla capacità di muoversi in modo integrato con Regione e Governo”. E Gianluca Comazzi (assessore Territorio e sistemi verdi Regione Lombardia) ha vantato i risultati della Regione sulla rigenerazione urbana: “62mila metri quadrati recuperati e 30 miliardi di euro di investimenti negli ultimi 4 anni, nonostante la Soprintendenza blocchi alcuni progetti. Manca un piano casa nazionale, noi ne abbiamo fatto uno regionale per recuperare 6000 alloggi sfitti”. Per il sindaco di Bergamo Giorgio Gori “L’edilizia convenzionata e popolare si è esaurita. Le aree sono finite, i fondi Gescal anche e le fondazioni bancarie investono altrove. E non è un problema normativo ma di chi mette i soldi. Non mi pare che per ora il Governo intenda fare un nuovo piano casa e un fondo per l’abitare per incentivare lo housing e accompagnare i soggetti fragili alla locazione e garantire (magari conforme assicurative) il pagamento del canone ai proprietari timorosi delle morosità”. Anche per Regina De Albertis (presidente Assimpredil Ance) occorre dare subito una risposta abitativa alla classe media. Sono intervenuti anche Alessandro Maggioni (presidente Confcooperative Habitat), Luca Stanzione segretario generale Cgil Milano (“Serve un’azienda regolatoria che intermedi le risorse finanziarie con la proprietà indivisa. Il sistema delle imprese è disponibile, dato che non alza i salari, a dare casa ai lavoratori?”) e Onorio Rosati, consigliere regionale Pd, che si è chiesto “Come mai il pubblico non sia intervenuto sulle enormi plusvalenza realizzate in questi anni dai costruttori, mentre lamenta la carenza di risorse per case pubbliche”.
Il pomeriggio era dedicato al tema della qualità della vita nell’abitare, e hanno parlato in questa tavola rotonda solo i protagonisti “dal basso”: gli abitanti, i comitati di quartiere, i sindacati inquilini e il terzo settore che opera nel territorio, per offrire la lettura della realtà da chi la vive tutti i giorni nella sua fatica quotidiana. Sono intervenuti Alessandro Coppola (docente dipartimento di architettura e studi urbani politecnico di Milano), Sergio Silvotti (Forum terzo settore Lombardia), Sebastiano Gravina (presidente comitato XXII marzo), Tina Monaco (associazione “Coltivare la città – le sciure via Russoli 14”), Giovanni Para (presidente del Comitato “Cortili solidali”), Bartolomeo Gabriella (Associazione Occupiamoci di Via Gola), Massimo Cairo (autogestione via Gandino), Bruno Cattoli (segretario Unione inquilini di Milano), Ermanno Ronda (Sicet Milano), Carmelo Benenti (segretario Sunia Milano), Sara Mariazzi (Equa cooperativa sociale), Maria Grazia Campese (Spazio Aperti Servizi), Lisa Noja (consigliera regionale Azione – Italia Viva coordina), coordinati da Davide Casati (consigliere regionale Pd).
Nella mattina di sabato si è svolto il quarto panel del convegno, dedicato a caro affitti e sviluppo nell’area vasta. Ragionare sulle aree vaste, come stanno facendo gli assessori, necessita di immaginare una diversa organizzazione del territorio per l’assegnazione degli alloggi, per i piani urbanistici, per i trasporti, perché l’area vasta può stare in piedi se ci sono una rete di trasporto veloce, una programmazione urbanistica coerente, una legge regionale che non impedisca le assegnazioni fuori dal comune di residenza e forse anche un inquadramento giuridico a livello della città metropolitana o provincia che sia anche su un piano urbanistico premiante rispetto alla realizzazione di un’edilizia a canone calmierato. La questione di fondo, per gli organizzatori del convegno, è che la differenza fiscale tra il canone concordato da legge 431 e il libero mercato sono talmente risibili che porta il proprietario a muoversi legittimamente verso il libero mercato: forse, e questa è la proposta che è stata discussa, serve un’altra legge regionale su un affitto convenzionato che stabilisca il canone massimo riconosciuto dalla Regione per il quale essa assume l’onere della garanzia nei confronti del proprietario per una eventuale incapacità di pagamento dell’inquilino, purché non colpevole. Quindi, la Regione o il Comune si sostituisce all’inquilino nel pagamento del canone fin quando lo stesso non viene ricollocato in edilizia pubblica. Nel caso, invece, di un cattivo pagatore è la Regione o il Comune chi si fa carico del pagamento delle spese legali per l’eventuale sfratto; quindi, tutti i proprietari che aderiscono al canone calmierato o all’accordo/convenzione con la Regione o con il Comune devono poter godere di queste garanzie e questo incentiva il proprietario verso un affitto calmierato con la sicurezza che comunque, fino a quando il suo appartamento è affittato in convenzione con la Regione o il Comune, il canone sarà pagato.
Al dibattito hanno partecipato Pierfrancesco Maran (assessore Casa e piano quartieri del Comune di Milano), Paolo Franco (assessore Casa e housing sociale di Regione Lombardia), Bruno Ceccarelli (consigliere delegato alle politiche abitative di area vasta Città Metropolitana di Milano), Enrico Azzaro (segretario confederale Uil Lombardia), Sara Santagostino (sindaca di Settimo Milanese), Leo Spinelli (segretario Sicet Lombardia), Gabriele Rocchi (componente segreteria Cgil Lombardia) e Michela Palestra (consigliera regionale Patto Civico), con il coordinamento di Simone Negri (consigliere regionale Pd). Mentre del caro affitti per gli studenti hanno discusso Marco Leonardi (professore di economia o del dipartimento di economia Università Statale Milano), Marta Andreoletti (Unione degli universitari), Pierluigi Albetti (Sunia Regionale), Alfio Bennardo (Uniat Lombardia), Giorgio Mantoan (consigliere delegato Città Metropolitana di Milano politiche giovanili, rapporti con sistema delle università), Pietro Radaelli (presidente UniSì), Marco Redolfi (assessore comunale di Mornico al Serio), Roberta Vallacchi (consigliera regionale Pd) e Nicola Di Marco (consigliere regionale Movimento 5 Stelle), coordinati da Paolo Romano (consigliere regionale Pd). Le conclusioni sono state affidate a Pierfrancesco Majorino, capogruppo in Consiglio regionale e segreteria nazionale Pd.
Colombo Clerici con Carlo Cerami
